賃貸物件は契約期間が2年間と決まっていることが多いです。
しかし、契約期間が決まっていても、2年しか住めない、
必ず2年住まないと引っ越せないということではありません。
途中解約や更新が可能ですが、
タイミングを誤ると違約金が発生してしまう場合も。
賃貸契約で損をしないように、
契約期間について詳しく知っていきましょう。
賃貸物件の「契約期間」とはなにか
賃貸物件の契約期間とは、
物件の賃借契約が持続する期間のことです。
一度契約を結ぶと、
この契約期間内は正当な理由がない限りは
貸主側から契約解除を求めることはできません。
基本的に、賃貸物件の契約期間は2年間となっていることが多く、
2年経過後も継続してそのお部屋に住み続けたい場合には、
契約期間終了時に更新をすることができます。
契約期間はなぜ2年が多い？
賃貸物件の契約期間がなぜ2年になっていることが多いかというと、
これは借地借家法の29条が理由となっています。
「期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」という条文があるため、
借主保護の観点から1年未満の契約期間は避けられているのです。
契約期間が1年未満だと期間の定めがないと見なされるため、
いつでも大家さん側から契約を解消されるリスクがあり、
借主が安心して住宅に住むことができません。
とはいえ、1年ごとの更新では頻繁すぎ、
3年ごとの更新ではスパンが長すぎるということで、
2年ごとの契約期間になっている賃貸物件が多いのです。
契約期間が終了するとどうなる？
契約期間が終了する時には、
「契約終了（退去）」か「契約更新（継続して居住）」の2つの選択肢があります。
契約の終了は、貸主・借主どちらからでも申し出ることができます。
借主が引越しを予定している場合や、
貸主側の事情で継続して賃貸契約をできない場合は契約を終了し、
契約期間の満了までに退去しなければなりません。
継続して居住する場合には更新手続きを行い
家賃0.5～3ヶ月分ほどを更新料として支払います。
2年未満の契約が行える賃貸物件もある？
契約期間は、必ず2年と決まっているわけではないので、
物件によっては2年未満の契約期間が定められている場合もあります。
例えば、更新を前提とせず、
契約期間満了と同時に確定的に退去する「定期借家物件」などは、
1年未満の契約期間ということも。
ただし、定期借家物件の場合は契約期間の
途中で契約を終了することはできません。
また、貸主が更新料の徴収にこだわらない場合や、
貸主都合で契約を解消したい事情がある場合などは、契
約期間なしということもありえます。
契約期間が満了して契約を「終了」する場合
契約期間が満了して契約を終了する時には、
契約を更新しない旨を貸主・不動産会社に伝えます。
一般的には、契約期間の満了日の1～3ヶ月前になると、
貸主側から契約更新の意思を確認する書類が届きます。
その返信で「契約更新をしない」という旨を伝えることで、
契約終了の手続きは完了です。
もし更新の意思確認をされない場合、
自動で更新されてしまうこともあるため、
契約期間の満了日が近づいても通知がこない場合には不動産会社に確認しましょう。
その後の退去作業は、通常の引越しをする時と同じです。
賃貸物件の契約期間を「更新・延長」する場合
契約期間満了後もその物件に住み続けたい場合には、
契約期間の更新・延長を行います。
必要な手続きと、費用について見ていきましょう。
更新・延長に必要な書類と流れ
契約期間の更新・延長をする場合、
期間満了の1～3ヶ月ほど前に送られてくる更新の確認通知に、
「更新したい」という旨を返信します。
すると、不動産会社から契約更新のための書類が送られてきます。
契約時に署名した賃貸契約書と同じようなものですが、
賃料の改定など変更点がある場合もあるため、
内容をしっかりチェックしましょう。
新たな契約内容に納得できたら、
署名・捺印をして不動産会社に返送します。
これで、契約期間の更新・延長手続きは完了です。
また、契約時に加入した損害保険も、
契約期間満了のタイミングで再加入するケースが多いです。
契約期間の更新・延長には費用がかかる？
契約期間の更新・延長時には、
「更新料」という手数料がかかります。
金額は、関東地方では家賃1ヶ月分が一般的です。
大阪や名古屋など、更新料という概念自体がない地域もあります。
人気の物件では家賃2～3ヶ月分ということもあり、
契約期間更新の費用は地域や貸主の考えによりまちまちです。
賃貸物件の契約期間途中で「解約」する場合
契約期間の途中で引越しをしたい場合、解約することも可能です。
ただし、物件によっては違約金や解約金が発生する可能性もあるため、
契約内容をしっかりチェックしておきましょう。
大事なのは「誰の都合で解約」するか
契約期間の途中終了は、
貸主・借主どちらの都合で解約するかによって手続きが異なります。
借主が契約期間の途中で引越しをしたくなり解約する場合、
その旨を貸主に伝えなければいけません。
退去日から逆算して、いつまでに解約を申し入れればいいかは、
契約書類に記載してあります。
一般的には、退去の1ヶ月前に申し入れるという
取り決めになっていることが多いです。
貸主都合で解約する場合には、
貸主は借主に退去の6ヶ月前までに通知する必要があります。
貸主都合での契約期間の途中終了は、
マンションの建て替えなど正当な理由がないと認められません。
急に貸主都合で契約を解消すると、
住む場所がなくなり借主が困ってしまうため、
契約期間の途中終了のハードルは貸主都合の方が高く設定されているのです。
違約金・解約金は絶対に必要？
契約期間の途中終了を借主から申し入れると、
違約金・解約金が発生する場合があります。
基本的に、契約期間2年の賃借契約は
「2年間住み続ける」ということに同意した上で結ぶことになっているため、
それを破った罰金という扱いです。
違約金・解約金の有無や金額は、
必ず賃貸契約の際の契約書に明記してあります。
賃貸契約を結んだということは、
違約金の支払いにも同意したということになるため、
違約金の定めがある物件を解約する場合には支払う必要があります。
違約金の相場は？金額交渉は可能か
違約金の相場は、家賃1ヶ月分。物件によっては、
2～3ヶ月分と定められていることもあり、
地域や貸主の考えにより様々です。
違約金・解約金がそもそも不要という物件もあります。
とはいえ、基本的に不動産契約は
貸主の意向がもっとも重要なので、交渉の余地はあります。
違約金は住人が途中で退去することにより、
貸主が得られなくなる家賃収入をカバーするためのものです。
退去を申告してすぐに新しい借主が見つかった場合など、
貸主に損害が少なければ減額や免除される場合もあります。
また、急な転勤の可能性があるなど契約期間内の引越しが予想できる方は、
最初の契約時に違約金の交渉をしておくのも一つの方法です。
契約途中で解約する場合の流れ
契約期間の途中で解約する場合には、
契約書で定められた解約予告期間より前に、
不動産会社のスタッフに退去したい旨を伝えます。
言った・言わないの問題でトラブルになることもあるので、
この申告はメールやFAXなど、文面が日付とともに残るもので行いましょう。
解約予告期間に退去の申告ができなかった場合には、
実際に退去した日より後の分まで家賃の支払いが発生することがあります。
賃貸物件契約前には必ず内容確認を！
賃貸物件の契約書には、契約期間や更新料・違約金・解約金についてなど、
重要な取り決めがたくさん記載されています。
基本的に、契約書に署名した後にはこの内容は覆りません。
どんなに気に入った物件でも、
契約書にサインをする前にはしっかり内容を確かめましょう。
契約期間や違約金について知らないまま契約すると、
退去時に家賃数ヶ月分を無駄にしてしまう可能性もありますよ。
特に一人暮らしを始める方は、
自分一人で契約内容を把握しなければいけないため注意してください。
まとめ
賃貸の契約期間は、2年間が基本です。
契約期間の満了時には、更新・延長か終了の手続きを行います。
契約期間中に解約することも可能ですが、
解約予告期間中に退去の申告をしないと違約金が発生することも。
これらの内容は賃貸物件の契約書に必ず記載されていますので、
賃貸契約をする時にはしっかりと内容を確認しておきましょう。
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